Xử lý như thế nào khi diện tích đất trong sổ đỏ không đúng thực tế?

Trường hợp diện tích đất trong sổ đỏ không đúng với diện tích đo được ngoài thực tế xảy ra khá phổ biến. Nguyên nhân dẫn đến sự khác nhau này chủ yếu do đo đạc sai hoặc trong quá trình sử dụng đất bị lấn, chiếm hoặc lấn, chiếm đất người khác. Tuỳ theo từng nguyên nhân mà sẽ có cách xử lý khác nhau. Vậy có các cách xử lý nào khi diện tích đất trong sổ đó không đúng thực tế?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:

Các cách giải quyết khi diện tích đất trong sổ đỏ không đúng thực tế?

Dự liệu trước được khả năng diện tích, kích thước trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (sổ đỏ, sổ hồng) và số liệu trên thực tế có sự khác nhau nên tại Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024  đã quy định rõ cách giải quyết như sau:

- Cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, nếu có đủ 03 điều kiện:

• Sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

• Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

- Xem xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có), nếu đáp ứng 02 điều kiện:

• Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất;

• Diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất.

- Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Thủ tục giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể khi diện tích đất trong sổ đỏ không đúng thực tế

Như vậy, theo quy định tại Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 có 03 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1: Công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế (lớn hoặc nhỏ hơn trong Giấy chứng nhận)

Được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế nếu có đủ các điều kiện sau:

- Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới của thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất. 

- Không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề.

Mặc dù có quy định Nhà nước công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế nhưng nếu muốn thể hiện trong Giấy chứng nhận thì phải chuẩn bị hồ sơ đổi Giấy chứng nhận mới.

Căn cứ điểm i Khoản 1 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính mà phát hiện có thay đổi về kích thước các cạnh, diện tích thực tế so với thông tin trong Giấy chứng nhận có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận.

Trình tự, thủ tục thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp trong trường hợp công nhận diện tích, kích thước thửa đất theo thực tế được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Tại Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ nêu trên đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cụ thể là:

• Bộ phận Một cửa thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã: Người sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại đây nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

• Văn phòng Đăng ký Đất đai;

• Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Trên thực tế thường nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

Nơi chưa thành lập bộ phận một cửa thì người sử dụng đất nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai.

- Hình thức nộp: Trực tiếp hoặc online trên Cổng dịch vụ công quốc gia/cấp tỉnh (nếu có), qua bưu chính hoặc tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người nộp hồ sơ và nơi nhận hồ sơ.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất. Trường hợp cơ quan tiếp nhận là bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký Đất đai.

Bước 4: Trả kết quả

Văn phòng Đăng ký Đất đai chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu đất đai; cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

- Thời gian giải quyết: Căn cứ điểm b Khoản 3 và Khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian giải quyết thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế được quy định như sau:

• Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ.

• Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.

- Thời gian trên không tính thời gian sau đây:

+ Cơ quan thẩm quyền xác định nghĩa vụ tài chính;

+ Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính;

+ Thời gian xem xét xử lý trường hợp đất có vi phạm pháp luật;

+ Thời gian trưng cầu giám định, niêm yết công khai, đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng;

+ Thời gian để thực hiện thủ tục chia thừa kế,....

Trường hợp 2: Được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp này thì diện tích, kích thước khác so với giấy tờ về quyền sử dụng đất, không khác so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì chưa được cấp sổ).

Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi và diện tích, kích thước thửa đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích nhiều hơn (nếu có).

Trường hợp 3: Rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp nếu Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác

Đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Tóm lại, kích thước mảnh đất trong sổ đỏ không đúng thực tế dẫn tới diện tích thay đổi theo. Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà có các cách xử lý khác nhau. Nhìn chung, cách xử lý khi kích thước, diện tích kích thước mảnh đất trong sổ đỏ không đúng thực tế là một vấn đề tương đối phức tạp. 

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Thủ tục xác định giá đất cụ thể từ ngày 01/8/2024 được thực hiện như thế nào?

>>> Xem thêm: Siết chặt quy định về phân lô, bán nền từ 01/8/2024

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Xử lý như thế nào khi diện tích đất trong sổ đỏ không đúng thực tế?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com