Trường hợp nào người mua đất được nhận lại tiền đã chuyển để mua đất nhưng không biết đất thuộc diện quy hoạch?

 Khi mua phải đất thuộc quy hoạch thường gặp rất nhiều bất lợi như khó chuyển nhượng lại, giá thị trường thấp, nhiều trường hợp không được xây mới. Vậy trong trường hợp nào người mua đất được nhận lại tiền đã chuyển để mua đất nhưng không biết đất thuộc diện quy hoạch?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau: 

Trường hợp nào người mua đất được nhận lại tiền đã chuyển để mua đất nhưng không biết đất thuộc diện quy hoạch?

* Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở và tài sản khác nếu có) thuộc quy hoạch nhưng người nhận chuyển nhượng không biết thì có quyền trả lại đất và yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền nếu thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:

• Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quy định

- Thông thường khi lập hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng cam đoan đất không thuộc quy hoạch, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, giấy tờ về nhà đất hợp pháp, nhà đất không bị thế chấp,…

- Trường hợp trong hợp đồng mà bên chuyển nhượng có cam đoan, cam kết đất không thuộc quy hoạch mà sau đó người nhận chuyển nhượng phát hiện ra đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thời điểm lời cam đoan, cam kết có hiệu lực) thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền, đồng thời trả lại đất cho bên chuyển nhượng.

- Nếu hợp đồng có quy định nhưng bên chuyển nhượng không thực hiện theo hợp đồng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

• Trường hợp 2: Hợp đồng không quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người nhận chuyển nhượng (hầu như trường hợp này không xảy ra trên thực tế).

Như vậy, nếu không thuộc 01 trong 02 trường hợp trên thì người nhận chuyển nhượng phải chấp nhận việc mua đất thuộc diện quy hoạch. Khi đó, người dân cần nắm rõ quyền của người có đất thuộc diện quy hoạch.

 Người mua đất thuộc quy hoạch có những quyền gì? 

Quyền chuyển nhượng, tặng cho

- Căn cứ Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024 có quy định:

- Như vậy, khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,…

Quyền được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

- Theo quy định tại Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, đồng thời đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng, nhà ở đó.

- Sau ba (03) năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất thuộc quy hoạch hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất trong quy hoạch có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

 Quyền được bồi thường về đất 

- Căn cứ quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 chỉ cần đáp ứng 01 trong các các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng);
• Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận
• Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
• Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

- Như vậy, chỉ cần đáp ứng 01 trong các các điều kiện trên sẽ được bồi thường về đất, dù đất thuộc quy hoạch hay không thuộc quy hoạch.

* Tóm lại, khi mua đất thuộc quy hoạch mà không biết thì chỉ được trả lại đất với điều kiện hợp đồng có quy định về nội dung này hoặc không có quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý.

* Trường hợp không trả lại được cho nhau những gì đã nhận người nhận chuyển nhượng cần nắm rõ những quyền khi đất thuộc quy hoạch để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình cho dù khi thuộc quy hoạch thì giá thị trường và lợi ích khác bị giảm đi rất nhiều.

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Trường hợp nào người mua đất được nhận lại tiền đã chuyển để mua đất nhưng không biết đất thuộc diện quy hoạch?". Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com