Nơi để xe trong chung cư thuộc quyền sở hữu của ai?

Hiện nay, cùng với nhu cầu về nhà ở tăng cao ở các thành phố thì các dự án chung cư ra đời ngày càng nhiều. Ưu điểm của căn hộ chung cư so với nhà phố là có nhiều mức giá, phù hợp với nhu cầu và điều kiện kinh tế của người dân và hơn hết là được đảm bảo an toàn, có đầy đủ các tiện ích. Tuy nhiên, hiện nay cũng có rất nhiều tranh chấp xảy ra tại các căn hộ chung cư, trong đó có tranh chấp liên quan đến nơi để xe trong chung cư.

Có rất nhiều cư dân vẫn còn thắc mắc nơi để xe trong chung cư thuộc quyền sở hữu của ai và những lưu ý khi mua chung cư để không phải xảy ra tranh chấp về nơi để xe tại chung cư?

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:                           

Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của nhà chung cư

Căn cứ theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, sở hữu chung, sở hữu riêng trong chung cư được quy định như sau:

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.

Nơi để xe chung cư thuộc sở hữu riêng hay chung?

Liên quan đến quyền sở hữu chung, sở hữu riêng đối với nơi để xe trong chung cư, pháp luật có các quy định khác nhau qua từng thời kỳ, cụ thể như sau:

Trước ngày 26/3/2010 Nghị định 71/10/NĐ-CP có hiệu lực

Nơi để xe được xác định là sở hữu chung, cụ thể:

Theo khoản 1 Điều 225 Bộ luật dân sự 2005 thì: 

“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ trong nhà đó và không thể phân chia, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc có sự thoả thuận của tất cả các chủ sở hữu”;

Căn cứ theo Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở 2006 cũng đề cập “nơi để xe” là phần sở hữu chung.

Theo Điểm b khoản 3 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cũng quy định:

“Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung”.

Như vậy, đối với các chung cư được hình thành và bán trước ngày 26/3/2010 thì nơi để xe sẽ được xem là phần diện tích dùng chung cũng như sở hữu chung của cư dân, mà không phải của riêng chủ đầu tư.

Từ ngày 26/3/2010 Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực đến ngày 01/7/2015 Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực

Đến khi nghị định 71/2010/NĐ-CP ra đời thì có sự thay đổi dựa trên tiêu chí xe. Theo đó, nơi để xe (bao gồm: xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xem là phần sở hữu chung. Còn đối với nơi để xe ô tô thì do Chủ đầu tư quyết định. Nếu chủ đầu tư không bán phần diện tích này và giá bán căn hộ không bao gồm phần diện tích nơi để xe ô tô thì nơi để xe ô tô thuộc sở hữu riêng của Chủ đầu tư

Từ ngày 01/7/2015 Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực đến nay

Điều 101. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

…”

Theo đó, tại Khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2024) cũng có quy định quyền sở hữu đối với nơi để xe trong chung cư được xác định như sau:

2. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có trách nhiệm công khai các chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước, sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

Việc mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô quy định tại điểm này được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập hợp đồng riêng;

c) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải bàn giao cho chủ sở hữu nhà chung cư bản vẽ mặt bằng khu vực để xe trên cơ sở hồ sơ dự án, thiết kế đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Như vậy, tính từ thời điểm ngày 26/3/2010 thì nơi để xe đạp, xe hai bánh, ba bánh, xe cho người khuyết tật cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư được xác định thuộc quyền sử hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu. Còn riêng nơi để xe ô tô thì tuỳ vào thoả thuận của chủ đầu tư với chủ căn hộ, nếu chủ sở hữu căn hộ có thoả thuận thuê, mua khu vực này với chủ đầu tư và giá mua, thuê căn hộ đã bao gồm chi phí đầu tư, xây dựng chỗ để xe ô tô. Trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ không mua, thuê mua và giá mua bán căn hộ, thuê mua căn hộ không bao gồm chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô thì nơi để xe ô tô trong chung cư được xác định là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Án lệ về quyền sở hữu bãi giữ xe

Hiện nay, đã có án lệ về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư là án lệ số 51/2021/AL. Theo đó, chi tiết án lệ như sau:

Tình huống án lệ: Khu vực để xe ô tô của chung cư được xây dựng theo quy chuẩn và không được phân bổ vào giá bán căn hộ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Giải pháp pháp lý: Trường hợp này, Tòa án phải xác định khu vực để xe ô tô của chung cư thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư.

Các lưu ý khi mua nhà chung cư để tránh tranh chấp về sở hữu nơi để xe

• Cần phải yêu cầu chủ đầu tư tư vấn, xác định rõ các phần thuộc quyền sở hữu chung, sở hữu riêng của cư dân và phần thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư
• Xem các bản vẽ thiết kế của căn hộ chung cư để xác định rõ phần sở hữu chung, sở hữu riêng.
• Cần phải xác định rõ giá mua bán căn hộ đã bao gồm phần diện tích để xe chưa.

Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề Nơi để xe trong chung cư thuộc quyền sở hữu của ai. Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết vụ việc. Nếu có thắc mắc, cần được tư vấn vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

• Hotline 1: 0936 941 658 
• Hotline 2: 0939 593 486

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com