Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ và thường được sử dụng nhiều trong hoạt động mua bán nhà, đất. Vậy, trong trường hợp nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì bên bán có được nhận đặt cọc không?
Hãy cùng Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:
Đặt cọc là gì?
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
.png)
Nhà đất đang thế chấp có được nhận đặt cọc không?
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Nghĩa vụ của bên thế chấp là không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Hiện nay, chưa có quy định nào cấm việc nhận đặt cọc nhà đang thế chấp. Hợp đồng đặt cọc chỉ cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì được xem là hợp pháp.
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Do đó, nhà đất đang thế chấp thì chủ sở hữu vẫn có quyền nhận đặt cọc. Căn cứ theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự hiện hành thì cũng không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực.
.png)
Nhận đặt cọc nhà đất đang thế chấp thì có phải hỏi ý kiến ngân hàng không?
Căn cứ theo quy định nói trên, không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải được công chứng, chứng thực. Do đó, trường hợp các bên thoả thuận ký Hợp đồng đặt cọc không công chứng, chứng thực thì chỉ cần đảm bảo nội dung và điều kiện có hiệu lực theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên trong trường hợp nhà đất đang thế chấp mà các bên muốn ký hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng thì cần phải đáp ứng các điều kiện sau:
Theo Điểm d Khoản 1 và Khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014,
Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn
1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:
…
d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;
…
8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.
.png)
Từ quy định trên có thể thấy, khi công chứng các hợp đồng liên quan đến tài sản phải đăng ký hoặc bất động sản thì công chứng viên sẽ yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng là bắt buộc. Do đó, để thực hiện việc công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, Công chứng viên cần đối chiếu bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản. Tuy nhiên, trường hợp tài sản đnag thế chấp tại ngân hàng thì ngân hàng là bên giữ các giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp, trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Sẽ rất khó khăn để yêu cầu ngân hàng giao bản chính cho bên bán để xuất trình cho Công chứng viên đối chiếu.
Liên quan đến vấn đề này, Cục Bổ trợ Tư pháp đã có công văn số 60/BTTP – CC, TPL ngày 11/01/2024 về công chứng Hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền đối với tài sản là nhà, đất đang được thế chấp. Theo đó, việc công chứng các hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền đối với các tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực và cần lưu ý khi công chứng là một số trường hợp việc thực hiện giao dịch trên cần phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng).
>>>Xem thêm: Công văn số 60/BTTP – CC, TPL ngày 11/01/2024 của Cục Bổ trợ Tư pháp
Như vậy, trường hợp tài sản là nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì pháp luật không cấm việc nhận đặt cọc, tuy nhiên trong trường hợp các bên ký hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng thì cần phải tuân thủ thêm các quy định của pháp luật về công chứng.
Dịch vụ Luật sư nhà đất của Luật Trường Minh Ngọc
Trên đây là bài viết của chúng tôi về vấn đề Tài sản đang thế chấp ngân hàng thì có nhận đặt cọc được không?. Bài viết mang tính chất tham khảo, trên thực tế có thể phát sinh thêm nhiều vấn đề liên quan, trong trường hợp cần tư vấn, giải đáp cụ thể, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
-Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
.jpg){kind=link}
