Nhà đang thế chấp nhưng tự ý đập đi xây lại thì Ngân hàng giải quyết như thế nào?

Có rất nhiều trường hợp nhà đang chế chấp cho ngân hàng nhưng chủ nhà tự ý đập nhà để xây lại nhà mới (thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng). Trong trường hợp này, nếu Ngân hàng phát hiện thì giải quyết như thế nào? Căn nhà mới có bị xử lý trong trường hợp bên vay tiền không trả tiền đúng thời hạn? 

Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu vấn đề này như sau:

Nghĩa vụ của bên thế chấp đối với tài sản đang thế chấp

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp, thì bên thế chấp có một số nghĩa vụ cơ bản:

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

-  Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

…

Căn cứ quy định tại Khoản 2, Điều 20 Nghị định 21/2020/NĐ – CP về Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì:

Trong trường hợp bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên nhận thế chấp.

Quyền của bên nhận thế chấp

Căn cứ Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền của bên nhận thế chấp, thì bên nhận thế chấp có một số quyền sau:

- Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.

- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.

- Xử lý tài sản bảo đảm

…

Như vậy, trên cơ sở các quy định nói trên, về nguyên tắc, khi muốn sửa chữa, xây mới lại tài sản đang thế chấp thì bên thế chấp cần phải nhận được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Trường hợp tự ý xây dựng là trái quy định, vi phạm nghĩa vụ tại Hợp đồng thế chấp.

Ngân hàng sẽ xử lý tài sản như thế nào trong trường hợp bên vay không thanh toán?

Trong trường hợp nhà đang thế chấp nhưng bên thế chấp tự ý dỡ bỏ, xây dựng hoặc sửa chữa lại làm cho tài sản thế chấp không còn đúng với tình trạng mà các bên đã thoả thuận tại Hợp đồng thế chấp. Khi này, nếu bên vay vi phạm nghĩa vụ trả tiền thì Ngân hàng có quyền xử lý tài sản này như sau:

Căn cứ quy định tại Điều 56 Nghị định 21/2020/NĐ – CP, trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp làm phát sinh tài sản mới hoặc tài sản tăng thêm do đầu tư (sau đây gọi là tài sản mới phát sinh) không thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp thì giải quyết như sau:

- Trường hợp tài sản mới phát sinh có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà không làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài sản đó trước khi được đầu tư thì việc xử lý tài sản không bao gồm tài sản mới phát sinh, phần tài sản này được bên nhận thế chấp giao lại cho bên đầu tư;

- Trường hợp tài sản mới phát sinh không thể tách rời thì tài sản được xử lý bao gồm cả phần tài sản mới phát sinh, bên đầu tư được bên nhận thế chấp thanh toán giá trị phần tài sản này.

- Bên nhận thế chấp được thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại trong trường hợp đầu tư vào tài sản thế chấp không tuân thủ quy định pháp luật từ số tiền thu được trong xử lý tài sản thế chấp.

Như vậy, trong trường hợp nhà đất đang thế chấp mà bên thế chấp tự ý dỡ bỏ, xây dựng hoặc sửa chữa lại làm cho tài sản thế chấp không còn đúng với tình trạng mà các bên đã thoả thuận tại Hợp đồng thế chấp thì khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán, Ngân hàng có quyền phát mại tài sản là nhà đất mới được xây dựng. Sau khi trừ số tiền phải trả theo khoản vay, các chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản, bồi thường thì ngân hàng sẽ trả lại phần tiền phát sinh thêm từ tài sản này.

Dịch vụ Luật sư đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề Nhà đang thế chấp nhưng tự ý đập đi xây lại thì Ngân hàng giải quyết như thế nào? Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật Trường Minh Ngọc - Luật sư của bạn

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com