Hoàn công nhà ở là bước quan trọng cần thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng một căn nhà. Vậy trong trường hợp nhà chưa hoàn công thì có được sang tên không?
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
Tại sao phải hoàn công nhà ở?
.png)
Việc phải hoàn công luôn được nhắc tới khi công trình xây dựng hoàn tất. Đây là thủ tục bắt buộc chủ nhà hay nhà đầu tư không được bỏ qua.
Thủ tục hoàn công có vai trò quan trọng cho chủ nhà hay nhà đầu tư vì các lý do sau:
- Được Nhà nước công nhận về tính pháp lý: hoàn công chứng nhận công trình xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng, đạt đủ điều kiện về xây dựng, chấp hành theo quy hoạch sử dụng đất. Công trình đảm bảo an toàn và chấp hành các luật về xây dựng.
- Giúp công nhận giá trị tài sản nhà gắn liền với đất, thuận lợi cho việc định giá tài sản. Đồng thời giá trị được đánh giá cao, thuận lợi khi vay vốn ở ngân hàng.
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cũng như có các quyền liên quan tới nhà ở như: thế chấp, sang nhượng, thừa kế…
- Nếu không hoàn công sẽ bị thiệt hại khi Nhà nước quy hoạch, giải tỏa.
Do đó, việc chấp hành theo quy định của Nhà nước về việc đăng ký hoàn công là quyền lợi và nghĩa vụ của chủ nhà hay nhà đầu tư trong việc bảo vệ giá trị tài sản nhà ở cũng như công trình xây dựng.
Trường hợp nào được miễn hoàn công?
.png)
Căn cứ Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng sẽ được miễn hoàn công. Cụ thể:
Trường hợp 1: Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp
Trường hợp 2: Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công được cấp quyết định đầu tư xây dựng bởi:
- Thủ tướng Chính phủ;
- Người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp
Trường hợp 3: Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020.
Trường hợp 4: Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị:
- Có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Yêu cầu về bảo vệ môi trường và an toàn phòng, chống cháy, nổ.
Trường hợp 5: Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; Công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ.
Trường hợp 6: Công trình xây dựng trên địa bàn hai tỉnh trở lên; Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 7: Công trình xây dựng đã được Cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020.
Trường hợp 8: Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng thuộc:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500;
- Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Trường hợp 9: Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Nhà chưa hoàn công có sang tên được không?
.png)
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014, để thực hiện các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp:
- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở xã hội trong thời hạn 05 năm kể từ ngày đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở;
- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
- Nhận thừa kế nhà ở;
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Thứ hai, không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
Thứ ba, không bị kê biên để thi hành án/chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
Lưu ý: Điều kiện thứ 2 và thứ 3 không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ tư, không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
- Theo đó, Điều 9 Luật Nhà ở 2014, nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải là nhà ở có sẵn.
Đối chiếu với quy định tại Khoản 18 Điều 3 Luật Nhà ở 2014: “Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng”.
- Căn cứ vào những quy định trên, có thể thấy nhà ở muốn sang tên phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nhưng để được cấp Giấy chứng nhận thì phải thực hiện thủ tục hoàn công trước đó (trừ trường hợp được miễn).
Điều này đồng nghĩa với việc, nhà chưa hoàn công không được sang tên sổ đỏ, ngoại trừ các trường hợp được miễn hoàn công nêu trên.
Mua bán nhà ở chưa được hoàn công tiềm ẩn những rủi ro gì?
.png)
Việc mua bán nhà ở chưa được hoàn công tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, có thể kể đến như:
- Người mua chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu ngôi nhà (do nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận, không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán, 02 bên chỉ có thể ký hợp đồng mua bán mà không thể sang tên).
- Nếu chủ cũ đứng tên giấy phép xây dựng mà người mua muốn làm hoàn công thì khi làm thủ tục hoàn công bắt buộc phải có chữ ký của chủ cũ, nói chung, thủ tục sẽ rắc rối hơn.
- Trường hợp nhà ở mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất có thể sẽ không được bồi thường nếu có vi phạm về đất đai cũng như không có giấy tờ chứng minh nhà ở hợp pháp.
Tóm lại, khi mua bán nhà ở chưa hoàn công, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng về rủi ro có thể xảy ra. Tốt nhất, trước khi quyết định mua nhà chưa hoàn công nên nhờ sự tư vấn của luật sư hay chuyên gia về bất động sản trước khi quyết định mua bán.
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: Trình tự, thủ tục hoàn công nhà ở
>>> Xem thêm: Các điều kiện để chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp dự án?
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Nhà chưa hoàn công thì có được sang tên không?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
