Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng được thực hiện như thế nào? Điều kiện giao dịch về nhà ở là gì? Chỉ mới thanh toán 90% có được sở hữu nhà chung cư không?
Hãy cùng Luật Trường Minh Ngọc tìm hiểu về vấn đề này như sau:
Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng được thực hiện như thế nào?
.png)
- Trình tự thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng là trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
* Căn cứ Khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản cụ thể như sau:
- Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng.
Lưu ý: Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;
- Sau khi thực hiện công chứng (trừ trường hợp không thực hiện công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về thuế, phí, lệ phí;
- Sau khi nộp thuế, phí và lệ phí liên quan, một trong các bên nộp hồ sơ đến chủ đầu tư dự án bất động sản để đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng;
- Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đầy đủ các giấy tờ tại điểm d Khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
- Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng;
- Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đầy đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng;
- Bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng được ký kết sau cùng theo quy định tại Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều kiện giao dịch về nhà ở là gì?
.png)
- Tại Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:
Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo;
c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
e) Điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
- Như vậy, khi thực hiện giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện nêu trên.
Chỉ mới thanh toán 90% có được sở hữu nhà chung cư không?
.png)
- Tại Khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở:
Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở:
4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Đồng thời, căn cứ Khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: “Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”
- Theo đó, quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi bên mua đã thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà và nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư. Điều này có nghĩa là nếu không có thỏa thuận khác giữa các bên, việc thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao là điều kiện tiên quyết để người mua chính thức trở thành chủ sở hữu căn hộ.
- Tuy nhiên, trong trường hợp có thỏa thuận cụ thể giữa bên mua và bên bán như việc thanh toán 90% giá trị nhà chung cư thì quyền sở hữu có thể được xác lập theo những điều kiện mà các bên đã thống nhất.
- Như vậy, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc xác lập quyền sở hữu khi đã thanh toán 90% giá trị nhà chung cư thì bên mua có thể được công nhận quyền sở hữu căn hộ theo thỏa thuận đó. Ngược lại, nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng về việc này, bên mua vẫn chưa thể được công nhận quyền sở hữu mặc dù đã thanh toán 90% giá trị nhà chung cư.
Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc
>>> Xem thêm: Đất nằm trong quy hoạch có được phép chuyển nhượng không?
>>> Xem thêm: Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề “Chuyển nhượng căn hộ chung cư đã có sổ hồng được thực hiện như thế nào?”. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:
Liên hệ qua Hotline:
- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)
- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)
Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc
Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh
Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com
*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com
