Cách thanh toán khi mua đất để đảm bảo quyền lợi

Nếu biết cách thanh toán khi mua đất để đảm bảo quyền lợi, khi đó người mua loại trừ được việc người bán không trao Giấy chứng nhận để sang tên hoặc đổi ý.

* Mua bán đất là cách gọi phổ biến dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở (gọi tắt là nhà đất)

Người dân cần biết cách thanh toán khi mua đất để đảm bảo quyền lợi cho chính mình, loại trừ được một số rủi ro thì trước tiên cần phải biết 03 quy định sau:

Đặt cọc không phải là thanh toán

* Đặt cọc có mục đích để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng

Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; đặt cọc được quy định rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, mục đích của đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trên thực tế, đặt cọc được thực hiện trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất nên khoản tiền đặt cọc lúc này không phải là các đợt thanh toán theo hợp đồng mà các bên đã thỏa thuận.

Nên đặt cọc bao nhiêu?

Vì là hợp đồng dân sự nên pháp luật không quy định về mức tiền đặt cọc. Hay nói cách khác, mức đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng với vị trí là bên nhận chuyển nhượng cần xem xét hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Đặt cọc nhiều.

Nên đặt cọc nhiều nếu muốn nhận chuyển nhượng (mong muốn mua bằng được thửa đất vì vị trí đẹp, thuận lợi, hợp với túi tiền,…).

Lý do: Đặt cọc nhiều thì tăng tính bảo đảm; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hay nói cách khác, đặt cọc nhiều mà bên nhận đặt cọc từ chối chuyển nhượng thì bị phạt cọc nhiều.

Ví dụ: Ông A và ông B thỏa thuận chuyển nhượng 01 thửa đất với giá 01 tỷ đồng, ông A đặt cọc 300 triệu đồng (không có thỏa thuận nào khác). Trường hợp ông B từ chối chuyển nhượng thì phải trả lại 300 triệu đồng và bị phạt cọc 300 triệu đồng.

Trường hợp 2: Đặt cọc ít (ngược lại với trường hợp trên).

Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để chuyển nhượng nhà đất theo đúng quy định của pháp luật phải thực hiện theo 03 bước sau:

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ).

Lưu ý: Dù được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ nhưng vẫn phải khai để Nhà nước quản lý.

Bước 3: Đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính

Nội dung này được quy đinh tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất “Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Theo đó, việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi hoàn tất các thủ tục về đăng ký đất đai. Hay nói cách khác, việc chuyển nhượng chỉ kết thúc khi có Giấy chứng nhận mới đứng tên mình hoặc có Giấy chứng nhận của chủ cũ nhưng tại trang 2 có ghi thông tin chuyển nhượng.

Vì quy trình chuyển nhượng như trên, để bảo đảm an toàn khi trả tiền có thể chia thành nhiều đợt khác nhau nhưng tối thiểu cần 02 đợt như sau:

Dịch vụ Luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai của Luật Trường Minh Ngọc

>>> Xem thêm: Bên mua nhà ở xã hội có được bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường hay không?

>>> Xem thêm: Nếu đã có nhà thì có được mua nhà ở xã hội không?

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trường Minh Ngọc về vấn đề Cách thanh toán khi mua đất để đảm bảo quyền lợi. Bài viết chỉ mang tính tham khảo, không phải là ý kiến tư vấn để giải quyết một vụ việc cụ thể. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào cần được giải đáp, vui lòng liên hệ cho chúng tôi:

Liên hệ qua Hotline:

- Hotline 1: 093 694 1658 (zalo)

- Hotline 2: 0939 593 486 (zalo)

Liên hệ qua Facebook: Luật sư đất đai giỏi HCM - Luật Trường Minh Ngọc

Liên hệ trực tiếp tại văn phòng: Tầng 3, 68 – 70 Hoàng Diệu, Phường 13, Quận 4, Tp. Hồ Chí Minh

Liên hệ qua email: infotruongminhngoc@gmail.com

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên đây chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên có thể sẽ không còn phù hợp do sự thay đổi của chính sách pháp luật. Mọi thắc mắc, góp ý xin vui lòng liên hệ về email: infotruongminhngoc@gmail.com